Introduzione

Nel primo trimestre 2023 il mercato degli affitti brevi (case vacanze e appartamenti a breve termine) ha mostrato importanti segnali di crescita e trasformazione. Questo report analizza approfonditamente i dati pubblicati da Lighthouse (Transparent) relativi al Q1 2023, evidenziando la distribuzione degli annunci sulle piattaforme OTA, la crescita dell’offerta e della domanda post-pandemia, l’andamento dei prezzi, la provenienza dei clienti, la crescente professionalizzazione degli host e un confronto dettagliato con il settore alberghiero. Vengono inoltre presentate le tendenze stagionali e le previsioni per il resto dell’anno, includendo confronti con gli anni precedenti per contestualizzare l’evoluzione del settore degli affitti brevi.

Distribuzione degli Annunci sulle Piattaforme OTA

La distribuzione degli alloggi sulle principali piattaforme OTA (Online Travel Agencies) evidenzia il predominio di Airbnb e una frammentazione degli annunci sulle altre piattaforme. Solo un terzo circa (33%) degli alloggi risulta pubblicato su più di una piattaforma importante, mentre la maggioranza degli host preferisce usare un canale unico. In particolare, la maggior parte degli annunci (57%) è presente esclusivamente su Airbnb. Per contro, solo una piccola quota di proprietà è listata in esclusiva su Booking.com (circa 3% del totale) o su Vrbo (6%), rispettivamente. Il restante 33% dell’inventario mondiale è multipiattaforma, con un 10% di alloggi presenti contemporaneamente su tutte e tre le principali OTA (Airbnb, Booking, Vrbo) e solo 1% pubblicato unicamente su Booking.com e Vrbo (escludendo Airbnb).

Il ruolo di Airbnb

In termini di copertura complessiva del mercato, questi numeri si traducono in un ruolo preponderante di Airbnb: cumulativamente circa l’89% di tutte le proprietà affitto breve a livello globale è presente su Airbnb. Booking.com e Vrbo, grazie agli annunci condivisi e multipiattaforma, coprono ciascuno circa il 27% dell’inventario mondiale. (La somma supera il 100% perché molti alloggi sono presenti su più di un portale).

Booking.com si focalizza in Europa

Anche la distribuzione geografica degli annunci varia tra le piattaforme. Airbnb domina soprattutto in Nord America: la maggior parte degli alloggi Airbnb si trova negli Stati Uniti. Booking.com, al contrario, ha il suo punto di forza in Europa, con la maggior parte del proprio inventario concentrato nel continente europeo. Vrbo presenta una diffusione più equilibrata, con una presenza relativamente forte anche in altre regioni del mondo rispetto ai suoi concorrenti.

Un competitive Set molto più ampio di quanto immaginavi

A livello aggregato, l’Europa conta oltre 7 milioni di annunci di affitti brevi attivi, a fronte di circa 3,7 milioni in Nord America. L’Asia e l’America Latina ospitano ciascuna poco meno di 1 milione di annunci, mentre l’Oceania chiude con circa 300 mila inserzioni, in crescita. Questi dati riflettono la diffusione globale degli affitti brevi, con l’Europa attualmente in testa per volume di offerta.

Tabella riepilogativa della distribuzione degli annunci sulle OTA nel Q1 2023:

E, per completezza, la copertura complessiva del mercato di affitti brevi a livello globale:

Infine, la distribuzione geografica degli annunci attivi:

Fedeltà degli Host Airbnb e Churn degli Annunci

Un indicatore cruciale per la salute dell’ecosistema degli affitti brevi è la capacità di trattenere gli host nel tempo. Airbnb ha registrato importanti miglioramenti nella fedeltà degli host (riduzione del churn, ovvero l’abbandono della piattaforma da parte dei proprietari). Tra gli host che hanno iniziato ad affittare nel 2018, il 72% risultava ancora attivo dopo un anno (nel 2019); per confronto, tra quelli entrati nel 2021 ben il 79% era ancora attivo a fine 2022. Si tratta di un miglioramento di circa 10 punti percentuali nella ritenzione a 1 anno degli host, segno che Airbnb è riuscita a fidelizzare maggiormente i nuovi host nel periodo post-pandemico.

Il trend positivo si conferma anche a due anni dall’iscrizione: circa il 62% degli host del 2021 ha continuato ad essere attivo nel 2022, in aumento rispetto al 54% degli host 2018 ancora attivi nel 2020. In altre parole, la ritenzione a 2 anni è passata dal 54% al 62%. Su un orizzonte di tre anni, circa la metà degli host Airbnb rimane attiva dopo 3 anni. Nel 2022 il tasso di abbandono entro il terzo anno (churn) si è attestato intorno al 52%, il che significa che quasi il 48% degli host continua ad operare anche dopo tre anni. Questo valore – circa metà degli host attivi dopo 3 anni – è migliorato solo moderatamente rispetto al passato, indicando che dopo i primi due anni la fidelizzazione aggiuntiva diventa più difficile (anche perché intervengono fattori inevitabili come il cambio di proprietà o la cessazione dell’attività).

Interessante notare che fino al 2022 si è osservato un calo costante del churn (dunque una crescente permanenza degli host), con un leggero peggioramento nel 2023. Nel primo trimestre 2023 si registra infatti un piccolo aumento degli host inattivi (calo della retention), ma è probabile che una parte di questi host tornerà ad accogliere ospiti più avanti nell’anno. Gli analisti di Airbnb prevedono infatti che la retention tornerà a crescere entro Q4 2023, mantenendo il trend positivo di lungo periodo. In prospettiva, i dati indicano che circa un terzo degli host riesce a rimanere attivo sulla piattaforma per 5 anni o più, un risultato comunque notevole per un settore caratterizzato da molta rotazione.